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Información útil

El contrato de compraventa

La compra de una casa y su financiación son dos de las decisiones más importantes que tendremos que tomar a lo largo de nuestra vida. Por eso es importante contar con la información y el apoyo necesarios para hacer la correcta elección.

Confía en la experiencia que nos dan los más de 40 años gestionando la compra y financiación de las viviendas de nuestros clientes y encuentra en este apartado información útil para afrontar una operación hipotecaria.

Una vez formalizada la reserva de la vivienda mediante las arras, el siguiente paso es la firma del contrato privado de compraventa de la vivienda, local y/o garaje. Unos días antes de la fecha prevista de firma del contrato, podrás visualizar el correspondiente a tu compra en el apartado Documentación de tu área privada. Cuando lo consultes, si te surge alguna duda puedes contactar con nosotros enviando un correo a clientes@tmgrupoinmobiliario.com. Nuestros gestores te asesorarán para que el día de la firma tengas toda la información necesaria.

Esta es la documentación que firmarás en el acto de compraventa:

2 copias del contrato de compraventa
2 juegos de planos de la vivienda
2 listas de equipamiento (si has adquirido la vivienda con equipamiento)
2 listas de menaje (si has adquirido la vivienda con menaje)

Servicio de Financiación

En TM Grupo Inmobiliario nos preocupamos por acompañarte en todos los aspectos implicados en el proceso de adquisición de tu vivienda. Tanto es así que, además de contar con un asesor inmobiliario, que te ayudará e informará durante todo el proceso de compra de tu vivienda, ponemos en marcha ahora a un equipo multidisciplinar experto para apoyarte en la obtención de la financiación que puedas precisar.

Servicio de Financiación

Impuestos y obligaciones

La compra de una vivienda genera una serie de costes para el comprador, que a veces no se sabe muy bien el porqué ni a quién se pagan, y que incrementan de forma sensible el coste total de la operación. Con el fin de clarificar esta cuestión y despejar tus dudas al respecto, desgranamos en este apartado tus obligaciones como comprador.

¿Qué y a quién debes pagar como comprador de una vivienda nueva?

Al vendedor: el precio de la vivienda y el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido).
Al notario: los honorarios, según el arancel correspondiente, por la autorización de las escrituras de compraventa y de hipoteca en su caso.
A la Oficina Liquidadora: el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), que supone el 1,2% del importe de escritura en Baleares, 2% en Murcia y el 1,5% en C. Valenciana y Andalucía. En el caso de que exista hipoteca, otro 1,2% del importe de la responsabilidad hipotecaria en Baleares, y otro 1,5% en Murcia, C. Valenciana y Andalucía.
Al Registro de la Propiedad: los honorarios correspondientes a la inscripción de nuestro derecho de propiedad y de la hipoteca si la hubiere. El importe a abonar está establecido por un arancel o tarifa reglamentaria.
A los gestores: el importe de sus servicios de gestión para el caso en que se hayan contratado, para la tramitación de la inscripción de la escritura y el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Al traductor: en caso de que el comprador sea no residente, necesitará de los servicios de un traductor para la firma de escritura ante notario.

Si eres comprador no residente en España, necesitarás de un representante para cumplir con las obligaciones fiscales por tener un inmueble en este país (IRNR, IBI, etc.). Entre ellas, se encuentra la obtención del NIE (Número de Identificación de Extranjeros). Consulta en el área de descarga los trámites necesarios para la compraventa de inmuebles en España por no residentes.

Firma de escrituras y Entrega de llaves

La escritura es como el «Carné de Identidad» de tu vivienda, ya que es el título que asegura tu propiedad. Debe estar siempre expedida por un notario e inscrita en el Registro de la Propiedad. El día en el que se produzca el acto de la firma, el notario deberá resolver las posibles dudas que puedas plantearte. No obstante, te anticipamos en este apartado lo necesario para que puedas afrontar este trámite con la máxima seguridad y confianza.

La regla general es que el contrato de compraventa de viviendas se formalice en escritura pública. Este es un documento público autorizado por el notario, quien recoge la voluntad de las partes, emite un juicio de identidad y capacidad de las mismas y redacta el documento conforme a lo requerido por ellas o según la minuta por ellos presentada, ajustándose a los requisitos legales y haciendo a las partes las advertencias correspondientes a las obligaciones que a cargo de cada una de ellas resultan de la celebración del contrato.

La intervención del notario dará autenticidad al contenido del documento, de modo que lo que ante el notario declaren y hagan el comprador, el vendedor y, en su caso, el banco o caja que conceda el préstamo hipotecario, será recogido en la escritura, la cual servirá de prueba frente a todos del hecho que motiva su otorgamiento y de su fecha y de modo que ninguna de las partes podrá negar frente a la otra que hizo las declaraciones que constan en escritura.

Por ello, antes de autorizar la escritura, el notario pedirá al Registro de la Propiedad una nota simple que acredite la titularidad y la libertad de cargas de la finca e inmediatamente después de haberse firmado, si las partes lo solicitan, remitirá al Registro una comunicación en la que se exprese que la escritura ha sido autorizada, evitando así que, ya celebrado, el comprador pudiera quedar afectado por algún embargo o carga del vendedor que accediera al Registro con anterioridad a la compra.

Preguntas frecuentes

Encuentra aquí las respuestas a las preguntas más frecuentes entre aquellos que afrontan la compra de una vivienda y su financiación.

Amortización: Devolución total o parcial de un préstamo.
Amortización anticipada: Es la devolución total o parcial de un crédito antes de la fecha pactada. Normalmente, está sujeta a una comisión. Esta comisión varía según el tipo de interés del préstamo. En general, si el tipo de interés es fijo, la comisión suele ser más elevada que si el interés es variable.
Arras: Cantidad de dinero que el futuro comprador entrega al vendedor como garantía de que comprará la vivienda en un plazo determinado. Si después de este plazo el comprador desiste, pierde la cantidad entregada. Si el vendedor no respeta el plazo pactado y vende la vivienda a otra persona, tendrá que devolver el doble de esta cantidad a la persona que entregó las arras. Si la operación llega a buen término, las arras son consideradas como un pago a cuenta.
Certificado registral: Documento que expide y legitima el Registro de la Propiedad, en el que se expone la situación de cargas de una finca.
Cuota: Cada uno de los pagos mensuales, trimestrales o semestrales que se realizan durante la vida del préstamo. Si el préstamo está en periodo de carencia, la cuota está formada únicamente por intereses. Ahora bien, si el préstamo está en periodo de amortización, la cuota comprende los intereses y la amortización de capital.
Diferencial: Porcentaje que se suma al valor del índice de referencia para obtener el nuevo tipo de interés a aplicar en cada revisión.
Escritura: En el caso de la vivienda, las escrituras más relevantes son las de compraventa, de hipoteca y de obra nueva. Son documentos públicos firmados y autorizados por un notario. Las mencionadas escrituras se inscriben en el Registro de la Propiedad.
Euríbor: Promedio del precio o tipo de interés al que las entidades financieras europeas más significativas se prestan dinero en el mercado monetario. Concretamente, es la media mensual del tipo de interés diario a un año.
Gastos de gestoría y tramitación: Son los gastos derivados del trámite de la escritura, de la liquidación de impuestos a Hacienda y de las gestiones en el Registro de la Propiedad.
Gastos de notario: Se calculan, según la normativa legal, en función de la responsabilidad hipotecaria, de los folios utilizados y de las copias expedidas. También varían en función de la complejidad de la escritura.
Gastos de Registro de la Propiedad: Son los gastos derivados de la inscripción de la hipoteca o de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad. Se calculan en función de la responsabilidad hipotecaria y según una tarifa porcentual legalmente establecida.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Es un impuesto que se aplica sobre actos formalizados en documentos públicos. En el caso de las hipotecas, se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria, que es del orden de 1,4 veces el capital del préstamo. El IAJD puede variar según las comunidades autónomas.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Es un impuesto municipal que grava la propiedad de una finca. Se cobra anualmente y se calcula según un porcentaje que se aplica al valor catastral de la finca.
Interés o tipo de interés: Porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo para calcular los intereses a pagar por parte del prestatario y que forman parte de la cuota.
Préstamo Hipotecario: Es un préstamo que, además de contar con la garantía personal del prestatario, se garantiza adicionalmente con una vivienda, un inmueble o un bien. Junto a la devolución del capital prestado, garantiza también el cobro de los intereses ordinarios, los intereses de demora, las costas y los gastos derivados de una posible reclamación judicial en caso de incumplimiento en los pagos. Se formalizan en escritura y se inscriben en el Registro de la Propiedad.
Préstamo Hipotecario con interés variable: Se trata de una hipoteca cuyo interés se revisa semestral o anualmente según las condiciones del mercado. Esta revisión se realiza según el EURIBOR o el IRPH cajas.
Préstamo Hipotecario con interés fijo: Con esta modalidad de hipoteca, el interés es fijo durante todos los años de la operación. Así podrá conocer de antemano todas las cuotas de su hipoteca.
Registro de la Propiedad: Oficina pública y territorial que lleva los libros oficiales en los que constan las circunstancias que afectan a la propiedad de las fincas de su territorio como: cargas, transmisiones, notas marginales, etc.
Superficie construida: Son todos los metros cuadrados de la vivienda, incluyendo el grosor de las paredes y, a veces, los patios y conductos de ventilación.
Superficie útil: Son todos los metros cuadrados de la vivienda, incluidos balcones, pero sin contar las paredes. Las azoteas y patios suelen indicarse aparte, aunque a veces se incluyen como superficie útil.
TAE (Tasa Anual Equivalente): Es el resultado de una fórmula matemático financiera, supervisada por el Banco de España. Sirve para comparar el coste real de diferentes ofertas. En particular, cabe indicar que, en los casos de préstamos con interés variable, la TAE se calcula suponiendo que los intereses sucesivos sean los de la primera revisión, calculada según el último valor publicado del índice de referencia.
Valor de tasación: Valor real del inmueble calculado y certificado por sociedades de tasación constituidas según la normativa legal e inscrita en el registro de sociedades de tasación del Banco de España.